(1) 공제대상 자산
①장기보유특별공제대상이 되는 자산은 3년 이상(197.11∼199512.31 5년 이상) 보유한 토지
·건물에 한한다. 다만, 미등기양도자산은 제외한다(소세법95②).
②이때 양도자산의 보유기간은 당해 자산의 취득일부터 양도일까지로 계산한다(소세법95④).
* 1996.1.1 이후 양도분부터 적용함(법률 제5731호 부칙 8①).
* 유휴토지를 포함한 모든 토지에 대하여 적용함(◎군츄 161 1995.12.30삭제)
* 미등기양도자산이 아닌 토지나 건물을 3년 이상 보유한 후에 양도한 경우에는 나대지 여부에 불
문하고 장기보유특별공제대상이 됨 (재일 46014-1337, 1996.5.31)
(2) 공제 불가
양도소득세 과세대상 자산 중 토지 ·건물로서 5년 미만(1996.1.1이후 · 3년 미만) 보유한 자
산과 미등기양도자산, 부동산에 관한 권리, 기타자산, 비상장주식 등 및 토지 중 나대지와 기
준면적 초과토지는 장기보유특별공제대상에서 제외되는 토지는 공제대상에 포함하지 않는다
(소세법 95② ) .
* 나대지와 기준면적 초과 토지는 1995.12.31 이전분에 한한다.
(3) 공제한도
당해 자산의 양도차익의 범위 내에서 공제한다(재무부 재산22601-)2, 199G.1.IB)
(4) 부유기간 계산 및 공제율
◎ 토지 ·건물로서 보유기간이 3년 이상(1989.1 1∼199512.31 .5년 이상)인 것에 대하여는 다음
의 구분에 따라 계산한다(소세법95②).
구분 1989.1.1 이후 1996. 1. 1 이후
o 3년 이상 5년 미만 양도차익의 10%
o 5년 이상 10년 미 만 양도차익 의 10% 양도차익의 15%
o 10년 이상 양도차익의 30% 양도차익의 30%
◎ 이 경우 "자산의 보유기간"은 당해 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다소세법95④).
◎ 또한 소득세법 제7조 제4항(배우자 증여자산에 대한 이월과세)의 경우에는 증여한 배우자가
당해 자산을 취득한 날부터 기산한다(소세법 95④ 단서 , 1996.12.30신설)
(5) 상속재산이 보유기간 계산
1) 1995,12.31 이전분
◎ 상속에 의하여 취득한 토지와 건물의 경우 장기보유특별공제대상인 5년 이상 보유 여부는
피상속인이 취득한 날로부터 기산하여 판정하여 공제하는 것이다(구소세법 23⑤, 70 ⑥준
용 재산 01254-988, 1989.3.15).
②보유기간 계산시 구소득세법 제70조 제6항의 규정을 준장함에 있어 당해 자산이 피상속인
의 상속재산을 재차 상속받은 경우에도 피상속인이 당해 자산을 취득한 날로부터 기산하
는 것이다(재일 46014-2183. 1994.8.11).
◎ 공동상속인이 민법상의 상속지분대로 등기하였다가 같은 날에 특정상속인 1인 앞으로 이
전등기함으로써 사실상 민법상의 협의분할에 의하여 상속등기한 경우에는 상속으로 보는
것이나, 상속재산에 대하여 상속등기를 마친 후에 공동상속인간의 협의에 의하여 지분을
변경한 경우 그 변경된 지분애 대하여는 상속으로 보지 아니하는 것이다.
이 경우 장기보유특별공제대상의 판정에 있어서 당초 협의분할 상속등기한 경우에만 피
상속인의 보유기간을 통산하여 판정하는 것이다(재일 46014-2235.1994.8.17).
2) 1996.1.1 이후분
1996.1 1부터 시행되는 개정 소득세법(1994.12.22, 법률 제4803호로 전면개정된 것) 제95조 제2
항의 규정에 의한 장기보유특별공제액을 적용할 때에는 피상속인의 보유기간을 제외한 보유
기 간을 대상으로 한다(소세법 95④, 재일 46014-2202 1995.9.1) .
3) 상속재산을 증여등기로 이전한 경우
상속개시 후 피상속인의 재산을 상속인이 증여를 원인으로 하는 소유권이전등기를 한 경우
당해 재산은 증여재산이 아닌 상속재산으로 보는 것이므로. 이러한 상속재산을 양도하는 것
에 대하여 장기보유특별공제액 계산시 적용할 당해 자산의 보유기간은 피상속인의 사망일부
터 양도일까지로 하는 것이다(재일 46014-1227, 1997.5.20) .
(6) 재건축아파의 장기보유특별공제 계산방법
1) 재건축 후 양도
재건축에 의하여 취득한 아파트의 양도에 대한 양도소득세 산정시 양도차익에서 공제하는
장기보유특별공제액"은 주택과 주택의 부수토지를 구분하여 각각의 보유기간에 따라 산정하
는 것이나, 그 아파트가 재건축된 경우(추가정산금을 지급하고 취득한 부분 제외)에는 주택과 그
부수토지의 구분없이 종전 아파트의 취득시기부터 계산한 보유기간을 적용하여 산정한다(재
일 46014-1404, 1998.7.27) .
2)재건축 전 양도
도시재개발법에 의한 재개발조합 또는 주택건설촉진법에 의한 재건축조합의 조합원이 당해
조합에 기존주택과 그 부수토지를 제공하고 취득한 입주권을 2001.1.1 이후 양도하는 경우,
당해 입주권의 양도차익은 소득세법 시행령 제166조 제1항에 의거 기존부동산의 양도차익과
입주권 프리미엄으로 구분하여 산정한 후 합산한 가액으로 하는 것이며, 이 경우 장기보유특
별공제는 부동산의 보유기간에 따라 "기존부동산의 양도차익"에서 공제할 수 있는 것이다(재
산 46014-163, 2001.2.14)
(7) 재건축 입주권의 장기보유특별공제 여부
양도소득세가 과세되는 경우 주택건설촉진법에 의한 재건축사업으로 인하여 기존주택이 철
거된 후 주택건설사업계획 승인일부터 주택건설촉진법 제33조의 2의 규정에 의한 사용승인일
전까지는 "부동산을 취득할 수 있는 권리"에 해당하므로 장기보유특별공제를 받을 수 없는 것
이다(재일 46014-2146,1997.12.24)
(8) 기춘시가에 의한 양도차익이 실지양도가액을 초과한 경우
기준시가에 의한 양도차익이 실지양도가액을 초과하는 경우에는 실지양도가액을 양도차익
으로 하되 장기보유특별공제는 양도차익을 기준으로 공제하는 것이며, 양도소득특별공제는
기준시가에 의한 취득가액을 기준으로 공제하여 양도소득세를 산정하는 것이며, 자산의 양도
대가로 지급받은 재산세 ·소송비용 ·보상비 등도 실지양도가액에 산입한다(재일 01254-3474,
1991.11.8 · 대법원 92누11886, 1992 .10.9) .
(9) 당청권으로 취득한 재개발아파트의 보유기간 계산의 기산일
재개발사업기간 중에 재개발아파트를 분양받을 수 있는 권리를 취득하여 분양받은 아파트
의 경우에는 당해 아파트의 사용검사필증교부일로부터 기산하는 것이나, 사용검사 전에 사실
상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로부터 기산하
는 것이다(재일 46014-1275, 1997.5.20).
(작성일 : 2003년 01월 15일 (17:32), 조회수 : 11326) |
