이사철 주택매매시 절세 방법
1.상황
이사철 집을 사고 팔려면 어김없이 세금 문제에 부딪치게 된다.새 집으로 옮긴 뒤 갑자기 고액
의 ‘세금 고지서’가 날라오면 당황하기 일쑤다.주택을 매매할 때는 양도소득세 교육세 농어촌특별세
등 세가지 국세와 취득세 등록세 등 두가지 지방세가 항상 따라 다닌다는 사실을 잊어서는 안된다. 자
칫 집을 잘못 처분하면 5가지 세금 외에 상속세와 증여세까지 물게 될 수도 있다.
2.절세전략
국세청이 7월 고시한 건물의 기준시가는 지난해에 비해 상당히 높아졌다. 기준시가는 집
을 사고 팔 때 모든 세금 부과의 근거가 된다. 따라서 세율에 변화가 없더라도 기준시가가 높아지면
세금을 더 물어야 한다.
그러나 올해 말까지 국세청이 현행대로 시 도지사가 정한 시가표준액을 적용할 계획이어
서 큰 변화는 없을 것으로 예상된다. 하지만 2001년 1월부터는 새로운 기준시가를 적용하기 때문에
내년에 집을 팔고 이사하면 세금을 다소 많이 낼 가능성이 있다.
기준시가는 국세청 인터넷 홈페이지에서 조회할 수 있다.
양도소득세는 주택 매매차익에 대해 부과되는 세금. 집을 8000만원에 사들였다가 1억원
에 판다면 2000만원이 세금부과의 기준이 된다.
하지만 1가구1주택일 경우에는 양도일 현재 3년 이상 보유한 뒤 팔면 양도소득세가 부과
되지 않는다. 따라서 보유주택이 1가구1주택 혜택을 적용받는지 알아보는 것이 집을 팔려고 할 때 가
장 먼저 고려해야 할 사항이다. 양도세의 세율은 20∼40%로 높은 편이다.
등기 이전을 하지 않고 집을 파는 ‘미등기 양도’의 경우에도 양도세를 피할 수 없
다.
그렇지만 거주하던 집이 팔리지 않아 이사를 먼저 한 뒤 집을 나중에 양도할 경우에는 일
시적으로 1가구2주택이 되더라도 무조건 양도소득세를 부과하지는 않는다. 다른 주택을 취득한 날로
부터 2년 이내에 전에 살던 집을 양도하면 1가구1주택으로 인정받는다.
주택을 한 채씩 3년 이상 보유한 남녀가 결혼해 1가구2주택이 된 뒤 집 한 채를 팔 경우에
도 양도소득세를 물지 않는다.
이처럼 부득이한 사유로 1가구2주택이 된 경우에는 양도소득세 부과 여부를 관할 세무서
나 국세청에 문의할 필요가 있다.
반면 주택 연면적이 80평 이상이고 양도가액이 6억원이 넘는 단독주택이나 엘리베이터나
20평 이상의 수영장이 있는 고급주택은 1가구1주택이더라도 양도세를 내야 한다.
과세표준은 양도차익에서 집을 취득할 때 든 비용을 뺀 금액. 예를 들어 8000만원에 산 주
택을 1억원에 팔면서 240만원의 경비가 들어갔다면 (양도소득공제는 1년에 250만원)
1억원―8000만원―240만원-250만원〓1510만원이 과세표준이다.
양도세는 원칙적으로 기준시가에 따라 계산되지만 실거래가액으로도 신고가 가능하다.
따라서 기준시가와 실거래가로 양도소득세를 비교해 유리한 방법을 택할 수 있다. 그러나 고급주택이
나 주택을 1년 미만 보유한 때는 무조건 실거래가액으로 양도소득세가 계산된다.
납세자가 ‘부동산 양도 신고’를 마치고 세금을 자진 납부하면 세액의 15%를 감면받는
다.
취득세 등록세의 과세표준은 30일 이내에 신고한 경우 신고한 가격으로 산정한다. 하지
만 30일 내에 신고하지 않거나 신고가액이 시가표준액에 미달하면 시가표준액이 과세의 기준이 된다
는 점에 유의해야 한다.
고급주택 별장 등 사치성 재산은 취득세가 중과된다.
직업 연령 재산상태 등으로 판단할 때 주택을 자력으로 취득했다고 인정하기 어려운 경우
에는 자금출처 조사를 받을 수도 있다. 그러나 30세이상 세대주는 2억원 이상의 주택을 취득할 때에
만 조사를 받는다.
또 5억원 이상인 주택을 특별한 소득이 없는 배우자에게 양도했을 경우 증여세가 부과될
수 있다.
이밖에 주택을 살 때는 농어촌특별세와 교육세를 내야하며 인지대와 증지비도 따로 납부
해야 한다.
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(작성일 : 2003년 01월 12일 (09:39), 조회수 : 7322) |
