부동산에 관한 권리
(1) 부동산에 관한 권리의 종류
┌─────────────────────┬─────────────────────┐
│ 부동산에 관한 권리의 종류 │ 관련조항 │
├─────────────────────┼─────────────────────┤
│부동산을 취득할 수 있는 권리 │소득세법 제94조 제1항 제2호 가목 │
├─────────────────────┼─────────────────────┤
│지상권 │소득세법 제94조 제1항 제2호 나목 │
├─────────────────────┼─────────────────────┤
│전세권 │소득세법 제94조 제1항 제2호 다목 │
├─────────────────────┼─────────────────────┤
│등기된 부동산임차권 │소득세법 제94조 제1항 제2호 다목 │
└─────────────────────┴─────────────────────┘
(2) 지상권
지상권은 지상권자가 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용할 권리를 말하는 것으로(민법 제279조) 채권이 아니라 물권(物權)의 하나인 용익물권에 해당한다. 지상권은 채권이 아니고 물권이므로 부동산등기법의 규정에 의하여 등기하지 않으면 당사자 및 제3자에 대항할 수 없으나 소득세법에서는 등기에 관계없이 사실에 좇아 과세한다. 다만, 토지소유자로부터 토지를 임차한 후 동 지상에 건물을 신축하여 사용하던 자가 토지소유자에게 건물을 일괄 양도하여 건물에 대하여 양도소득세가 과세되는 경우에는 당사자간에 지상권 설정계약과 그에 따른 등기가 설정되어 있지 않는 한 지상권에 대하여는 별도로 과세하지 않는다. 지상권자는 타인에게 그 권리를 양도하거나 그 권리의 존속기간 내에서 그 토지를 임대할 수 있다.(민법 제282조)
■ 토지를 임차한 후 동 지상에 상가건물을 신축 사용하여 오던 자가 토지소유자에게 상가건물을 일괄양도한 경우
토지소유자로부터 토지를 임차한 후 동 지상에 상가건물을 신축 사용하여 오던 자가 토지소유자에게 상가건물을 일괄양도할 때에도 당사자간에 지상권설정계약과 그에 따른 등기가 설정되어 있지 않는 한 지상권에 대하여 별도로 과세하지 않는 것임.(재산01254-2219 ,1987.8.19)
(3) 전세권
전세권이라 함은 전세권자가 전세금을 지급하고 타인(전세권 설정자)의 부동산을 점유하고 그 부동산의 용도에 좇아 사용ㆍ수익하는 권리를 말하는데, 농경지는 전세권의 목적으로 하지 못한다(민법 제303조). 전세권자는 전세권을 타인에게 양도 또는 담보로 제공할 수 있고 그 전세권의 존속기간내에서 타인에게 전전세 또는 임대할 수 있다.
전세권도 물권이므로 등기를 하여야만 민법상의 효력이 생기는 것이나 소득세법에서는 등기에 관계없이 사실상의 행위에 대하여 과세하게 된다.
(4) 등기된 부동산임차권
부동산임차권이라 함은 임대차계약에 기하여 임차인이 부동산을 사용,수익하고 이에 대한 차임을 지급할 것을 약정함으로써 효력이 성립하는 채권을 말하며, 등기된 부동산임차권이란 부동산에 관한 임차권을 등기한 경우를 말한다.
현행 소득세법상 등기된 부동산임차권은 양도소득세 과세대상 자산에 해당하는 것이나 등기되지 아니한 부동산임차권의 경우에는 양도소득세 과세대상에 해당하지 않고 있다.
1) 부동산임차권의 소득구분
┌───────────────────────────────┬───────┬─────┐
│ 부동산 임차권의 등기 여부 │ 소득구분 │ 세율 │
├──────────────┬────────────────┼───────┼─────┤
│등기된 부동산 임차권 │등기된 부동산 임차권(점포임차권 │양도소득 │양도세율 │
│ │제외) │ │ │
│ ├────────────────┼───────┼─────┤
│ │등기된 점포임차권 │종합소득 │종합세율 │
├──────────────┼────────────────┼───────┼─────┤
│미등기 부동산 임차권 │미등기 점포임차권 │종합소득 │종합세율 │
│ ├────────────────┼───────┼─────┤
│ │그 밖의 미등기 부동산 임차권 │ - │ - │
└──────────────┴────────────────┴───────┴─────┘
(5) 부동산을 취득할 수 있는 권리
부동산을 취득할 수 있는 권리란 계약 또는 법률상 부동산의 취득원인이 발생하였으나 그 취득시기(소득세법시행령 제162조)가 도래하기 전의 권리를 말한다. 즉, 부동산의 사실상 소유권이 취득시기가 도래하기 전에 기대되는 당해 부동산을 취득할 수 있는 권리를 말한다. 따라서 소득법시행령 제162조에 규정하는 취득시기 도래 여부에 따라 양도자산을 부동산의 양도로 볼 것인지 아니면 부동산을 취득할 수 있는 권리로 볼 것인지 구분한다.
※ 부동산을 취득할 수 있는 권리의 예시(기본통칙94-1,예규)
아파트 당첨권, 토지상환채권, 주택상환채권, 부동산매매계약을 체결한 자가 계약금만 지급한 상태에서 양도하는 권리, 주택청약예금통장, 아파트 분양신청접수증, 재형저축예금통장, 공유수면매립면허권,주택청약예금증서
┌─────┐
│ 참 고 │
└─────┘
기존부동산이 부동산을 취득할 수 있는 권리인 조합원입주권으로 변환된 경우 변환 시기(국세청 해석)
┌─────────────────────┬─────────────────────┐
│ 재건축사업 │ 재개발사업 │
├─────────────────────┼─────────────────────┤
│① 주택건설촉진법 제33조 "사업계획승인일" │① 도시재개발법 제34조 "관리처분계획의인 │
│ (1978.3.30 ~2002.12.29) │가일"(1995.6.30~2002.12.29) │
├─────────────────────┼─────────────────────┤
│② 도시및주거환경정비법 제28조 "사업시행 │② 도시및주거환경정비법 제48조 "관리처분 │
│ 인가일"(2002.12.30~2005.5.30) │계획의 인가일"(2002.12.30 이후) │
├─────────────────────┤ │
│③ 도시및주거환경정비법 제48조 "관리처분 │ │
│ 계획의 인가일"(2005.5.31. 이후) │ │
└─────────────────────┴─────────────────────┘
■ 이축권
건축관계법규나 도시계획법규상으로 개발제한구역 내에서의 건축행위의 일반적 금지를 해제하여 건축허가를 받아 건물을 건축할 수 있는 권리를 의미하는 이축권은 양도소득세 과세대상인 부동산을 취득할 수 있는 권리가 아니며, 이를 양도하는 경우 소득세법 제20조의 2 제1항 제2호에서 규정하고 있는 일시재산소득으로 과세되는 것임. 이 경우 이축권에 해당하는지 여부는 사실판단하여 적용할 사항임.(서일46014-10301,2003.3.13;재재산46014-61,2003.3.5)
■ 이주자 택지분양권
공공사업시행으로 소유주택이 철거됨에 따라 사업시행자로부터 공급받은 "이주자 택지"를 제3자에게 이주자택지에 관한 모든 권리를 양도하는 경우에는 소득세법시행령 제44조 제4항 제2호의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도에 해당하여 양도소득세가 과세됨.(재일01254-232,1992.1.28)
■ 가옥입주권
1세대 1주택인 거주자가 도시계획법의 규정에 의한 도시계획사업의 인가고시후 그 사업시행으로 인하여 종전의 주택의일부 또는 전부가 철거됨에 따라 거주 이전을 목적으로 다른 주택을 취득하여 이전한 경우에는 동법이 규정에 의한 손실보상을 받은 날로부터 1년6월이내에 철거후 잔존하는 주택 및 부수되는 토지를 양도한 때에는 양도소득세가 비과세되는 것이나, 주택 철거후 받은 "가옥입주권"을 양도하는 것은 소득세법 제23조 제1항 제2호에 규정된 "부동산에 관한 권리"의 양도이므로 양도소득세가 과세되는 것임.(재산1264-2710, 1984.8.24)
■ 주택청약예금증서의 양도세 과세 여부
주택청약예금증서의 양도는 이후에 아파트 분양에 당첨되거나 그 분양 계약이 유효한지 여부에 관계없이 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도에 해당한다.(대법원85누424,1985. 9.24)
■ 환매된 아파트입주권의 양도세 과세 여부
당초 입주권 매매계약이 원인무효, 법원의 무효판결 등 명백한 무효행위인 경우에는 동 입주권 매매계약은 양도로 보지 아니하는 것이나, 동 매매계약이 합법적으로 이행 완료된 후 당사자간의 필요에 의하여 다시 환매한 경우에는 양도소득세의 과세대상이 되는 것임.(재산1264-2209,1984.7.3)
■ 아파트당첨권의 과세 여부
아파트를 취득할 수 있는 권리(아파트당첨권)는 소득세법시행령 제157조 제3항 제2호에 규정된 부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당되어 이를 양도함으로서 발생하는 소득에 대하여는 양도시기에 제한없이 양도소득세 과세되는 것임.(재일46014-2729,1997.11.20)
■ 공유수면매립 면허권의 양도세 과세 여부
공유수면매립법 제26조 제1항의 규정에 의하여 공유수면매립의 면허를 받은 자는 공유수면매립법 제25조의 규정에 의한 준공허가를 받은 날에 그 매립지의 소유권을 취득하는 것이므로, 공유수면매립 면허권을 양도하는 것은 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로 본다.(소득1264-2217,1981.6.23)
■ 국민주택채권의 양도세 과세 여부
채권입찰제 실시 아파트를 분양받기 위하여 매입한 국민주택채권은 양도소득세 과세대상이 아니다. 이는 부동산에 관한 권리로 볼 수 없는 단순한 채권에 불과하기 때문이다.(재산1264-1494,1984.5.1)
■ 사용수익기부자산의 사용수익권의 양도세 과세 여부
자산을 기부한 후에 그 자산을 사용하거나 그 자산으로부터 수익을 받는 경우의 당해 사용수익권을 양도하는 것은 부동산에 관한 권리의 양도로 보지 아니한다.(구 법인세법기본통칙 99-0…1 과세되지 아니하는 양도자산의 범위)
■ 장기할부조건으로 분양받은 미완성된 자산을 양도하는 경우는 부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당되는지 여부
소득세법시행규칙 제78조 제3항에서 규정하는 장기할부조건으로 분양받은 경우로서 당해 자산이 완성 또는 확정되기 전에 양도하는 경우에는 소득세법 제94조 제2호에서 규정하는 “부동산을 취득할 수 있는 권리”에 해당한다.(재산46014-336,2000.3.16)
■ 일정기간 임대후 분양전환되는 임대주택 임차권
「임대주택법」 제12조 제3항 및 같은 법 시행령 제9조 제2항의 규정에 의한 일정기간 임대 후 분양전환되는 임대주택의 임차인이 위 일정기간이 경과하지 아니한 상태에서 같은 영 제10조의 규정에 의하여 제3자에게 임차권을 양도한 경우에는 「소득세법」 제94조 제1항 제2호 가목에 규정한 "부동산을 취득할 수 있는 권리"의 양도에 해당하는 것입니다.(서면4팀-2106,2006.7.6;법규과-2668,2006.6.29)
■ 국유지 불하권
국유지 불하권은 소득세법시행령 제44조 제4항 제2호에 규정한 부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당하는 것임.(재일01254-1917,199 2.7.27;재일46014-779,1994.3.21)
■ 재건축사업계획 승인 후 비조합원이 부동산을 양도하는 경우 자산의 구분
「도시및주거환경정비법」(구 주택건설촉진법 포함)에 의한 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(이하 "입주권"이라 함)는 「소득세법」 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당하나, 당해 재건축조합으로부터 입주권을 취득한 사실이 없어 부동산을 양도하는 경우에는 소득세법 제94조 제1호의 부동산 양도에 해당하는 것임.(서면4팀-14 53,2005.8.18)
■ 이주대책의 일환으로 공급한 택지 분양권
한국토지개발공사가 택지개발지구내 주택 및 개인소유 토지를 수용하면서 수용된 소유부동산에 대한 보상이외에 이주대책의 일환으로 공급한 택지 분양권은 소득세법 시행령 제44조 제4항 제2호의 규정에 의한 "부동산을 취득할 수 있는 권리"에 해당하는 것임.(재일46014-643,1994.3.9)
(작성일 : 2007년 10월 29일 (16:43), 조회수 : 7719) |
