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>>정장영님이 작성하신 글입니다. 2005.7월 부동산가격공시제도가 도입된 이후 건물에 대한 기준시가는 건설교통부장관이 고시하는 경우와 국세청장이 고시하는 경우로 구분할 수 있는바, 그 내용을 요약하면 다음과 같다. <참고 : 부동산가격공시제도시행전후기준시가 적용방법 비교> <pre> ┌─────┬───────────────────┬─────────────┐ │구 분 │ 종 전 │ 부동산가격공시 시행후 │ ├─────┼───────────────────┼─────────────┤ │1. 단독· │ㅇ 개별평가 │ │ │ 다가구 │ - 토지 : 개별공시지가 ├┐통합평가(건교부) │ │ │ - 건물 : 국세청장이 고시한 산식 ├┘ │ │ │ * ㎡당 460,000원 × (구조·용도·위│ │ │ │ 치지수)×경과연수별잔가율×가감산│ │ │ │ 율×면적 │ │ ├─────┼───────────────────┼─────────────┤ │ 2. 아파트│ㅇ 통합고시 : 국세청장이 토지·건물 │ㅇ 2006년부터 건교부 고시 │ │ │ 일괄 고시한 가액 │ │ ├─────┼───────────────────┼─────────────┤ │ 3. 연립·│ㅇ 통합고시(고시분):국세청장이 토지· │ㅇ 2006년부터 건교부 고시 │ │ 다세대 │ 건물 일괄 고시한 가액 │ │ │ │ │ │ │ │ㅇ 개별평가(미고시분) │ │ │ │ - 토지 : 개별공시지가 ├┐통합평가(건교부) │ │ │ - 건물 : 국세청장이 고시한 산식 ├┘ │ ├─────┼───────────────────┼─────────────┤ │4.집단상가│ㅇ 통합고시: 국세청장이 토지·건물 │ㅇ 종전과 동일 │ │ 오피스텔│ 일괄 고시한 가액 │ -국세청장 고시 │ ├─────┼───────────────────┼─────────────┤ │5. 기타 │ㅇ 개별평가 │ㅇ 종전과 동일 │ │ │ - 토지 : 개별공시지가 │ - 국세청장 고시 │ │ │ - 건물 : 국세청장이 고시한 산식 │ │ └─────┴───────────────────┴─────────────┘</pre> 1. 국세청장 산정·고시한 가액(상증법 60-①-2) 건물의 신축가격·구조·용도·위치·신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액으로 평가한다. 아파트·고급빌라 외의 건물을 국세청장이 산정·고시하는 가액으로 평가하는 규정은 1998. 1. 1.이후 상속 또는 증여분부터 시행되어 2001. 1. 1이후부터는 전국의 모든 건물에 대하여 적용하고 있는바, 그 평가방법 및 개정내용은 다음과 같다. (1) 기준시가 적용방법 ㉠ 기준시가 = ㎡당 금액 × 평가대상 건물의 면적(㎡) ㉡ ㎡당금액 = 건물신축가격기준액 ×구조지수×용도지수×위치지수 × 경과연수별잔가율×개별건물의특성에따른조정률 ㉢ 연도별 고시된 건물신축가격기준액(㎡당) <pre> ┌─────┬─────┬─────┬─────┬─────┬─────┬─────┐ │98~99년 │2000년 │2001년 │2002년 │2003.1.1~ │ 2006년 │ 2007년 │ │ │ │ │ │2005.12.31│ │ │ ├─────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┤ │400.000원 │420,000원 │400,000원 │420,000원 │460,000원 │470,000원 │490,000원 │ └─────┴─────┴─────┴─────┴─────┴─────┴─────┘</pre> (2) 연도별 기준시가 적용대상 지역 및 건물유형 ① 1998. 1. 1 ∼ 1998.12.31 사이에 상속이 개시되거나 증여한 것 서울, 인천, 대전, 광주, 대구, 부산, 울산, 고양, 의정부, 남양주, 구리, 하남, 성남, 과천, 안양, 광명, 부천시내에 소재하는 상업용 건물 또는 특수용도의 건물 즉, 단독주택, 공동주택, 근린공공시설, 공공업무시설, 발전소, 교정시설, 군사시설을 제외한 모든 용도의 건물(무허가 건물을 포함한다)에 대하여 적용한다. ② 1999. 1. 1 ∼ 2000. 6.30 사이에 상속이 개시되거나 증여한 것 기준시가 적용대상 지역을 전국으로 확대하여 적용하였다. ③ 2000. 7. 1 ∼ 현재까지 상속이 개시되거나 증여한 것 일반주택 및 공동주택에 대한 기준시가를 추가 고시하여 적용하였으며, 2001. 1. 1이후부터는 상업용 건물등과 일반주택등에 대한 기준시가를 통합하여 고시하였다. 결과적으로 현재는 근린공공시설, 공공업무시설, 발전소, 교정시설, 군사시설을 제외한 전국의 모든 용도의 건물(무허가 건물을 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 토지와 건물의 가액을 일괄하여 기준시가를 산정·고시한 아파트 등 공동주택에 대해서는 그 기준시가를 적용한다. ☞ 독립된 2개 건물면적 합계가 하나의 건축물대장상 연면적으로 기재된 경우 연면적에 따른 조정률 적용방법(서면4팀-1588 2004.10.08) (회신내용) 상증법 제61조 제1항 제2호의 규정에 의한 건물기준시가를 계산할 때 1필지의 대지위에 2이상의 독립된 건물이 있는 경우 『개별건물의 특성에 따른 조정률 구분Ⅱ』의 연면적에 따른 적용대상 및 지수는 각 건물별 연면적을 기준으로 하여 적용하는 것이 타당함 (질의내용) 1필지의 대지에 독립된 공장건물(3,856㎡)과 사무용건물(850㎡)이 있는 경우로서 건축물관리대장에는 2개동의 연면적 합산 기재시『개별건물의 특성에 따른 조정률 구분Ⅱ』의 연면적에 따른 지수는 (1안) 각각의 독립된 건물별로 적용하는지 (2안) 합산된 연면적을 기준으로 적용하는지 여부? 2. 아파트·고급연립주택에 대해 국세청장 산정·고시한 가액(상증법 60-③) 건물에 부수되는 토지를 공유하고 건물을 구분소유하는 공동주택으로서 국세청장이 지정하는 지역 안에 있는 공동주택에 대하여는 재산의 종류·규모·거래상황 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정·고시한 가액으로 평가한다. 이러한 아파트 등에 대한 기준시가는 부동산 투기억제와 양도소득세, 상속·증여세 등의 공평과세를 위하여 1983년부터 고시하여 왔으며, 1998년부터 매년 7월 1일자로 고시일자를 정례화하였다. ① 적용대상 지역 2000. 7. 1자 고시분부터 전국 모든 지역을 고시대상으로 확대하였고, 그 이전에는 수도권 및 시단위 이상지역에 대해서 고시하였다. ② 적용대상 아파트 및 연립주택 "아파트"는 주택으로 쓰이는 층수가 5개층 이상인 모든 공동주택을 말하며, 주상복합건물내의 아파트를 포함하며, "연립주택"은 전용면적이 165㎡(50평) 이상인 모든 연립주택을 대상으로 하고 있다. 다만, 같은 단지내에 전용면적이 165㎡ 이상인 연립주택이 있는 경우와 전용면적이 165㎡ 미만인 연립주택만 있는 경우에도 한 단지가 100세대 이상인 경우(예 : 신도시지역의 대단지 연립주택 등)에는 고시대상에 포함된다. ③ 아파트 및 연립주택의 건물가액만을 고시한 경우 평가방법 건물에 대하여는 국세청장이 고시하는 기준시가에 의하고, 토지는 개별공시지가 등에 의하여 평가한다. * 93.4.8 상속개시되어 상속세 물납시 수납가액 1주당 1,644천원 * 공매된 주식은 (주)00의 전체 주식중 5.3%이고 증여한 주식은 전체주식의 75.4%에 해당 ㅇ 관련예규내용 - 공매로 취득한 주식에 추가하여 동종의 주식을 함께 증여한 경우에 그 추가 주식도 공매가액으로 평가할 수 있는가에 대하여 - 콜센터는 공매로 취득한 주식만 공매가액으로 평가한다고 해석하고(서일46014-10424, "01.11.08), 재경부는 동종의 주식 공매가액은 시가로 볼 수 있으나 시가 해당여부는 공매에 이르게 된 경위 등을 감안하여 사실판단하도록 함(재재산46014-38, "02.02.15) 3. 오피스텔등에 대한 기준시가 개선(상증법§61 ①, 상증령§50③) 오피스텔이나 상가건물등의 경우에는 취득가액 산정방식에 의한 기준시가로 평가하고 아파트등은 거래가액등을 감안하여 토지와 건물의 가액을 일괄 산정하여 고시하였던 것을 건물에 부수되는 토지를 공유로 하고 있는 오피스텔과 일정규모이상 상업용 건물의 경우에도 현행 공동주택(아파트, 고급연립등) 기준시가 고시방법과 동일하게 물건별 거래가액을 반영한 토지와 건물을 일괄 평가한 기준시가를 산정·고시하도록 하여 시가에 근접한 가액으로 평가하도록 하고, 평가대상 건물은 국세청장이 정하도록 기준시가를 고시하도록 하였다. 동 개정내용는 2005.1.1이후 상속개시분 또는 증여분부터 적용한다. <pre> ┌────────────────────┬────────────────────┐ │ 2004.12.31 이전 │ 2005.01.01 이후 │ ├────────────────────┼────────────────────┤ │○ 부동산에 대한 보충적 평가 │ │ │ │ │ │ │ │ │ - 토지 : 개별공시지가 ├┐ │ │ ││ │ │ ││ │ │ -일반건물 ││ <종전과 같음> │ │ · 신축가액기준액(460,000원/㎡) X 구조 ││ │ │ 지수 X 용도지수 X 위치지수 X 경과연 ││ │ │ 수별잔가율 X 개별건물특성에 따른 ││ │ │ 조정률 ├┘ │ │ │ │ │ <신 설> │ │ │ │ │ │ │○ 구분소유가 가능한 오피스텔 및 일정 │ │ │ 규모이상의 상업용건물로서 국세청장이 │ │ │ 지정하는 지역 안에 소재하는 경우 │ │ │ │ │ │ - 국세청장이 거래상황등을 감안하여 토지│ │ │ ·건물의 가액을 일괄하여 산정·고시 │ │ │ │ └────────────────────┴────────────────────┘</pre> 4. 건물평가의 특례 ① 철거대상 건물의 평가(상증통칙 61-50-2) 법령에 의하여 철거대상이 된 건물의 가액은 그 재산의 이용도, 철거의 시기 및 철거에 따른 보상의 유무 등 제반상황에 의하여 평가기준일 현재의 재산적 가치에 의하여 평가한다. ② 건물의 일부가 훼손, 멸실된 경우(평가준칙 제24조) 건물의 일부가 훼손, 멸실되어 정상가액으로 평가하는 것이 부적당하다고 인정되는 경우에는 이에 상당하는 금액을 공제하여 평가한다. ③ 건설(신축)중인 건물의 평가(평가준칙 제25조) 건설중인 건물의 가액은 건설에 소요된 비용의 합계액으로 평가한다. 이 경우 건설에 소요되는 차입금에 대한 이자 또는 유사한 성질의 지출금은 건설에 소요된 비용에 가산한다. <pre> ┌───────────────────┐┌────────────────────┐ │ 시가를 확인할 수 있는 경우 ││ [다] 시가를 확인할 수 없는 경우 │ └───────────────────┘└────────────────────┘ ┌───────────────────┐┌────┬───────────────┐ │[가]시가로 평가(평가기준일 전후 6개월)││건 물│국세청장이 산정·고시한 가액 │ ├───────────────────┤├────┼───────────────┤ │ㅇ 타인간의 매매가액 ││ │ │ │2이상 공신력 있는 감정기관의 감정가액 ││ │(1) 1998.1.1. 이후 상속개시 │ │의 평균액 ││ │ 분(증여하는 것)부터 적용 │ │ ││ │ │ │ "96. 12. 31. 이전: 2개이상의 감정가 ││ 상업용 │(2) 2000.7.1 이후 일반주택도 │ │ 액이 있는 경우 → 평가기준일로부터 ││ │ 상업용건물과 동일하게 고시│ │ 가장 가까운 감정가액 ││ 건물등 │ │ │ ││ │ │ │ "97. 1. 1. 이후: 그 평균가액 ││ │(3) 2005.1.1 오피스텔,집단상가│ │ ││ │ 등은 토지와 건물의가액 일 │ │ㅇ 매매가액, 토지수용 등에 의한 ││ │ 괄고시 │ │ 보상가액 │├────┼───────────────┤ └───────────────────┘│ │(1) 지정지역 │ │ │ │ ┌───────────────────┐│ │ 국세청장이 고시한 가액(토지 │ │[나] 담보 등이 제공되어 있는 경우 ││ │ 와 건물의 합계금액) │ ├───────────────────┤│ │ │ │ㅇ 저당권, 질권 설정시: 담보된 채권액 ││ 아파트 │(2) 일반지역 │ │ ││ │ │ │ㅇ 근저당권: 평가기준일 현재 채권액 ││ │ ① 토지:개별공시지가 │ │ ││ │ │ │ㅇ 전세권(임차권):전세금(임대보증금 ││ │ ② 건물:국세청장이 고시한 │ │ 포함) ││ │ 가액 │ │ │├────┼───────────────┤ │ 당해 자산가액 ││ │(1) 지정지역(고급빌라) │ │공동저당권:채권액 ×──────── ││ │ │ │ 전체 자산가액 ││ │·토지·건물 구분고시한 경우 │ │ ││ │ │ │ ││ │ ① 토지 : 개별공시지가 │ │ ││ │ │ │ ││ │ ② 건물 : 국세청장이 고시한 │ │ ↓↓ ││ │ 가액 │ │ ││ │ │ │·저당권·근저당권·질권·전세권 등이 ││연립주택│·토지·건물 일괄고시한 경우 │ │ 중복설정시 담보채권액의 합계액 ││ │ 아파트 기준시가 적용방법에 │ │ ││ │ 의함. │ │ ││ │ │ │ ││ │(2) 일반지역 │ │ ││ │ │ │ ││ │ ① 토지 : 개별공시지가 │ │ ││ │ │ │ ││ │ ② 건물 : 국세청장이 고시한 │ │ ││ │ 가액 │ │ │├────┴───────────────┤ │ ││건물에 임대차계약이 체결된 경우 │ │ ││- 임대보증금 환산가액과 상기 기준시가 │ │ ││ 중에서 큰 금액 │ └───────────────────┘└────────────────────┘ ↓ ┌─────────────────────────┬───────────────┐ │ [가]와 [나]의 가액이 중복될 경우 │ 큰 금액 │ ├─────────────────────────┼───────────────┤ │ [나]와 [다]의 가액이 중복될 경우 │ 큰 금액 │ └─────────────────────────┴───────────────┘</pre>
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