거주자 및 비거주자가 수도권 밖에 소재하는 미분양주택을 취득하여 추후 양도하는 경우 취득일로부터 5년간 발생하는 양도소득에 대하여 분양가 인하율에 따른 감면율을 곱하여 계산한 양도소득세를 감면하고, 해당 미분양주택은 주택수 판정시 해당 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다.
【 수도권 밖 미분양주택 과세특례 요약 】
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│ 구 분 │ 내 용 │
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│ 취득 시기 │ 2010.5.14.∼2011.4.30. 기간 중 취득한 미분양 주택 │
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│ 미분양주택 │① 2010.2.11. 현재 미분양주택 │
│ 범위 │② 시공사가 대물변제받은 미분양주택 │
│ │③ 대한주택보증에서 매입한 환매조건부 미분양주택을 준공 후 6개월│
│ │내에 건설업체가 환매하여 분양하는 주택 │
│ │④ 기업구조조정부동산투자회사 및 신탁업자가 공급하는 일정요건 │
│ │주택 │
│ │※ 자가 신축 주택은 제외 │
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│ 면적 및 가 │ 없음 │
│ 액요건 │ │
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│ 취득 요건 │ 사업주체등과 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 주택 │
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│ 감면 소득 │5년이내 양도 : 발생한 양도소득에 대한 양도세에 분양가격 인하율에│
│ │따른 감면율을 곱한 금액을 감면 │
│ │5년이후 양도 : 완공된 주택을 취득한 날(잔금 청산일 또는 │
│ │소유권이전등기접수일중 빠른 날)부터 5년간 발생한 소득금액에 분양│
│ │가격 인하율에 따른 감면율을 곱하여 계산한 금액을 양도소득세 과세│
│ │대상소득금액에서 차감 │
│ │ │
│ │실지거래가액에 의한 × (5년시점의 기준시가－취득당시 기준시가) │
│ │ 양도소득금액 ──────────────────── │
│ │ (양도당시 기준시가－취득당시 기준시가) │
│ │ │
│ │* 새로운 기준시가가 고시되기 전에 취득 또는 양도하거나 취득일 │
│ │ 부터 5년이 되는 날이 도래하는 경우에는 직전의 기준시가를 적용 │
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│ 감 면 율 │분양가 인하율에 따른 감면 │
│ │100분의10이하 :60%감면 │
│ │100분의20이하 :80%감면 │
│ │100분의20초과 :100%감면 │
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│장기보유특별│1세대1주택 장기보유특별공제율과 기본세율 적용 │
│공제 및 세율│ │
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│주택 수 특례│1세대1주택 비과세 규정 적용시 주택 수 제외 │
│ │ │
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│감면배제대상│① 2010.2.11. 전에 분양되었으나 2010.2.12. 이후 분양해지된 주택 │
│ │② 특례기간 중 제3자로부터 취득한 미분양주택의 분양권 │
│ │③ 특례기간 중 취득한 미분양주택을 준공 전 양도하는 경우 │
│ │(주택이 아닌 권리의 양도로서 양도소득세 과세대상임) │
│ │④ 입주사실이 있는 주택 │
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│미분양확인 │① 건설업체：미분양주택 현황을 2010.6.30.까지 지자체 및 세무서 │
│절차 │제출 │
│ │② 지방자치단체：매매계약서(2부)에 미분양주택임을 확인하여 │
│ │날인하고 미분양주택 확인대장 작성·보관 │
│ │③ 지자체 및 건설업체：미분양주택 확인대장을 2011.6.30.까지 │
│ │세무서 제출 │
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│양도시 │① 양도소득세 과세표준확정(예정)신고서 │
│제출서류 │② 미분양주택임을 확인받은 매매계약서 사본 │
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(1) 과세특례 기간과 감면 내용
거주자 또는 「소득세법」(§120)에 따른 국내사업장이 없는 비거주자가 2010.2.11. 현재 수도권 밖의 지역에 있는 미분양주택을 2010.5.14.부터 2011.4.30.까지 「주택법」(§38)에 따라 주택을 공급하는 해당 사업주체 등과 최초로 매매계약을 체결하고 취득(2011.4.30.까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함)하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세에 분양가격(「주택법」에 따른 입주자 모집공고 안에 공시된 분양가격) 인하율에 따른 감면율을 곱하여 계산한 세액을 감면하고, 해당 미분양주택의 취득일부터 5년이 지난 후에 양도하는 경우에는 해당 미분양주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액에 분양가격 인하율에 따른 감면율을 곱하여 계산한 금액을 해당 미분양주택의 양도소득세 과세대상소득금액에서 뺀다. 이 경우 공제하는 금액이 과세대상소득금액을 초과하는 경우 그 초과금액은 없는 것으로 한다(조특§98의5①).
(2) 미분양주택의 범위
미분양주택이란 다음에 해당하는 주택을 말한다.
①「주택법」(§38)에 따라 주택을 공급하는 사업주체가 같은 조에 따라 공급하는 주택으로서 해당 사업주체가 입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 지난 주택단지에서 2010.2.11.까지 분양계약이 체결되지 아니하여 선착순의 방법으로 공급하는 주택
②「주택법」에 따른 대한주택보증주식회사가 같은 법 시행령(§107①)에 따라 매입한 주택으로서 대한주택보증주식회사가 공급하는 주택
③주택의 시공자가 해당 주택의 공사대금으로 받은 주택으로서 해당 시공자가 공급하는 주택
④「법인세법 시행령」(§92의2②1호의5·1호의8)에 따라 기업구조조정부동산투자회사 등이 취득한 주택으로서 해당 기업구조조정부동산투자회사 등이 공급하는 주택
⑤「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 신탁업자가「법인세법 시행령」(§92의2②1호의5·1호의9)에 따라 취득한 주택으로서 해당 신탁업자가 공급하는 주택
▣ 미분양주택에 대한 양도소득세 과세특례 비교
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│ 구분 │ 조특법 §98 │ 조특법 §98의2 │ 조특법 §98의3 │조특법 §98의5 │
│ │ 서울시 밖 미분양 │수도권 밖 미분양 │서울시 밖 미분양 │수도권 밖 미분양 │
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│자가 │ - │ - │2009.1.12.∼ │ - │
│건설 │ │ │2010.2.11. │ │
│ │ │ │건설착공 및 │ │
│ │ │ │사용승인 │ │
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│매입 │1995.11.1∼ │2008.11.3.∼ │2009.2.12. │2010.2.11 현재 │
│주택 │1997.12.31. │2010.12.31. │(비거주자:3.16.) │ 미분양주택 │
│ │1998.3.1.∼ │(계약체결일 기준) │∼ 2010.2.11. │2010.5.14.∼2011. │
│ │1998.12.31. │※ 부동산매매업자:│(계약체결일 기준) │ 4.30. │
│ │(계약체결일 기준) │종합과표×종합 │-과밀억제권역:제한│ │
│ │- 5년 이상 보유 │세율 │- 기타 : 제한없음 │ │
│ │ 후 양도 │- 주택 규모 제한 │ │ │
│ │- 국민주택 │ 없음 │ │ │
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│고가 │불가능(고급주택 │ │ │ │
│주택 │당시 시행 법률 │ 가능 │ 가능 │ 가능 │
│ │이므로 │ │ │ │
│ │면적 제한있음) │ │ │ │
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│장기 │미분양주택선양도시│미분양주택선양도시│미분양주택선양도시│미분양주택선양도시│
│보유 │표2 적용여부 │표2(최대 80% 적용)│표1, 표2 │ 표1, 표2 │
│특별 │불명확 │적용 │(최대 80%적용) │(최대 80%적용) │
│공제 │ │ │ │ │
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│세율 │양도소득세: │ 기본세율 │ 기본세율 │ 기본세율 │
│적용 │과표×20% │ │ │ │
│ │종합소득세: │ │ │ │
│ │과표×종소누진세율│ │ │ │
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│감면 │ - │ - │5년간 발생소득의 │분양가인하율에따라│
│세액 │ │ │100% │60∼100% 감면 │
│ │ │ │(과밀억제권역: │인하율10%이하:60% │
│ │ │ │60%) │인하율20%이하:80% │
│ │ │ │ │인하율20%초과:100%│
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│비거주│ 적용 배제 │ 적용 배제 │ 적용 가능 │ 적용 가능 │
│자 │ │ │ │ │
│적용 │ │ │ │ │
│여부 │ │ │ │ │
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(3) 감면대상 세액 및 소득금액 계산방법
1) 5년 이내 양도시
거주자가 감면대상 미분양주택을 주택을 취득한 날(잔금을 청산한 날 또는 소유권이전등기접수일 중 빠른 날)부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세에 아래의 분양가격(「주택법」에 따른 입주자 모집공고 안에 공시된 분양가격) 인하율에 따른 감면율을 곱하여 계산한 세액을 감면한다.
① 분양가격 인하율이 100분의 10 이하 : 100분의 60
② 분양가격 인하율이 100분의 20 이하 : 100분의 80
③ 분양가격 인하율이 100분의 20 초과 : 100분의 100
2) 5년 이후 양도시
해당 미분양주택의 취득일부터 5년이 지난 후에 양도하는 경우에는 해당 미분양주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액에 상기 분양가격 인하율에 따른 감면율을 곱하여 계산한 금액을 해당 미분양주택의 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감한다. 이 경우 공제하는 금액이 과세대상소득금액을 초과하는 경우 그 초과금액은 없는 것으로 하며, 5년간 발생한 양도소득금액의 계산은 아래 산식에 의한다.
실지거래가액에 따른 × (5년시점의 기준시가－취득당시 기준시가)
양도소득금액 ────────────────────
(양도당시 기준시가－취득당시 기준시가)
* 새로운 기준시가가 고시되기 전에 취득 또는 양도하거나 취득일부터
5년이 되는 날이 도래하는 경우에는 직전의 기준시가를 적용
(4) 주택수 제외
1세대1주택 양도소득세 비과세 규정을 적용할 때, 거주자가 과세특례 대상 미분양주택과 일반주택을 보유하고 있는 경우 해당 과세특례대상 미분양주택은 해당 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다(조특법§98의5②).
(5) 장기보유특별공제액 및 세율
수도권 밖 미분양주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는「소득세법」의 규정(§95② 및 §104①3호)에도 불구하고 장기보유특별공제액과 세율은 다음과 같이 적용한다.
① 장기보유특별공제액 : 양도차익에 「소득세법」[§95② 표1(같은 항 단서에 해당하는 경우에는 표2]에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액
② 세율 : 「소득세법」 제104조 제1항 제1호에 따른 기본세율
(6) 미분양주택 양도소득세 신고시 제출서류
거주자가 해당 미분양주택을 양도한 후에는 양도소득세 과세표준확정(예정)서와 함께 미분양주택임을 확인받은 매매계약서 사본을 관할 세무서장에게 제출하여야 한다.
(7) 미분양주택 현황신고 및 확인절차
①사업주체등은 미분양주택 현황을 2010.6.30.까지 시장·군수·구청장에게 제출하고 해당 시장·군수·구청장은 이를 관할세무서장에게 제출하여야 한다.
②시장·군수·구청장은 매매계약서(2부)에 미분양주택임을 확인하여 날인하고 미분양주택 확인대장을 작성·보관하여야 한다.
③시장·군수·구청장 및 건설업체는 미분양주택 확인대장을 2011.6.30.까지 관할 세무서장에게 제출하여야 한다.
(작성일 : 2018년 10월 19일 (09:55), 조회수 : 3193) |
